这群购房者一般手上有一两百万的资金，想继续投资，主城住宅不是买不起就是摇不到，又不愿意去冷门或者遥远的都市圈，陷入了无房可买的窘境。这样的情况下，100万以内的优质商业小公寓，是不错的选择。

《辉哥说楼市》2017年全新视频直播栏目《对话售楼处》就走进近期备受关注的城南软件谷地铁上盖公寓纯新盘——建发紫悦广场售楼处，辉哥与案场置业顾问 黄卉进行了直播对话，给大家带来了第一手资料。

本次紫悦广场首开重点↓↓

紫悦广场最新消息

1、首开楼栋为4号楼，层高7层，1层商铺，2-7层为公寓;

2、以37-43㎡小户型公寓为主，还有76-86㎡的舒适型公寓和少量96㎡的小三房公寓。

3、预计7月底8月初首开;

4、关于这次开盘，价格尚未确定，需等销许批复后方可确定，但目前可以参考周边项目。

辉哥10问，聚焦粉丝在选择公寓时最应关注的10个方面

1地段城南软件谷核心区域，通吃三个市中心

置业顾问黄卉：

紫悦广场项目位于安德门大街和软件大道的交汇处，位于地铁一号线天隆寺站上方，交通非常的便捷。

距离新街口商圈地铁5站路距离;

距离南站商圈地铁3站路距离;

距离河西CBD，可在地铁一号线安德门站换成10号线，一共4站路距离。

因此项目是位于新街口商圈、河西商圈、南站商圈三个商圈交汇处，在这三个区域工作的人群，往来两地都比较方便。

辉哥：

南京规划三大市中心，新街口1.0版，河西是2.0版，南部新城则是3.0版，紫悦广场位置独特，在三个市中心的交汇处，距离三个市中心距离都很近，上下班的通勤时间仅需10-20分钟，使项目具备极强的辐射力。在新街口、河西、南站，三个区域的工作人群都会将其列入租房选择范围，居住在此，相较于一些新城板块或者远郊板块，可以在交通方面中节省大量的时间。

2交通无缝对接地铁一号线天隆寺站

置业顾问黄卉：

地铁：

紫悦广场是地铁1号线天隆寺地铁上盖的物业，项目建设完毕之后，可以从项目的负一层无缝对接地铁站。在平时或许感受不大明显，但是在像今天这种快40度的高温或者雨雪天气，不用去地面暴晒或淋雨，其优势就体现出来了，对租客群体具有较强的吸引力。

公交：

城南板块的公交系统也非常的发达，天隆寺地铁站的出站口配备了约14条的公交线路，可以通达南京主城各个区域。

自驾：

从项目开车行驶向南八百米，到铁心桥即可上绕城高速，可以快速抵达南京各个区域。

从软件大道往东走1公里左右可以上机场高速，无论是到南站、南京站、还是禄口机场都非常方便。

辉哥：

公寓的租客群体多是刚毕业年轻人，这类群体大多还未购置车辆，这也让他们对公共交通的便利程度尤为关注，尤其是地铁便利程度。

现在打出地铁盘旗号的楼盘不在少数，但是很多距离地铁站1-3公里，有些项目距离地铁站尽管只有几百米，但是遇到南京的夏季高温或者暴雨天气，其体验感也远不如像紫悦广场这种可以从地下无缝连接地铁站的项目，这种距离可以称其为最好的地铁公寓。

3天隆寺区域商业中心正在形成

置业顾问黄卉：

城南商业配套相对缺乏，被大家所熟知的大型商业综合体仅虹悦城一处，体量约10万方，正因为缺乏，使得虹悦城的客流量较大，产生停车位难找还有购物环境拥挤的问题，让购物体验大打折扣。

项目所在的天隆寺地铁站区域，未来将打造两个商业综合体，紫悦广场和雨花客厅。

其中紫悦广场是集Midtown商业广场、创客办公、迷邸国际公寓为一体的城市综合体，自带约5万方得商业广场。

而一街之隔的雨花客厅规划有8万方商业，预计今年9月份试营业，南京的第一家沃尔玛山姆会员店、影海上明珠影城、迪卡侬旗舰店、英皇体育俱乐部等知名商家都已经签约落定雨花客厅。除以之外，星巴克、鱼无双，晋家门、小杨生煎等36家餐饮也签约入驻!

未来这两个商业综合体，有着齐全的生活娱乐配套，将会吸引大量人群来次购物消费。除此之外，向南300米左右，是去年开始营业的楚翘城，主打餐饮业态并集合了文化、创意、艺术等。整个区域内汇聚了十几万方的商业，完全可以满足年轻人的生活消费娱乐需求。

辉哥：

三座商业综合体盘踞于此，天隆寺地铁站正在形成一个新的区域性的商业中心。

现在的年轻人很多因为工作繁忙没有时间做饭，对住地周边的餐饮店铺有一定需求，除此之外，还会有购物、娱乐等需求。紫悦广场周边商业配套醇熟，众多需求都能兼顾。

4周边年轻白领聚集，外部导入能力强

置业顾问黄卉：

紫悦广场位于主城南雨花台区软件谷中心位置，据相关资料显示，城南软件大道的软件谷是中国第一软件产业基地，中国最大的通讯软件产业研发基地，以项目为圆心的两公里范围内，就吸引了超过千家企业在此办公，年产值超过2000亿，超过25万高收入人群在这里上班。

这里聚集了大量的高素质的白领人员，这类人群中有很多不希望与人合租住在一些老旧的住宅公寓，居住舒适度较低，转而去寻找一些舒适度较高的公寓产品，或租赁或购买，这类人群就是项目的核心目标群。

辉哥：

南京第三产业发展趋势主要是往南移和往西移，往西移是河西CBD、河西科技园，往南移就是城南软件园。紫悦广场处在城南软件谷的核心位置，可以辐射整个软件谷的庞大租赁客群，不仅如此，项目特有的交通优势，仅4站地铁即可抵达河西CBD，对河西CBD、河西科技园工作人群也存在强大的辐射效应。加之与河西公寓项目在售价和房租方面巨大的价格差，将会吸引大量租房客群。

对于刚毕业的年轻人，其中绝大多数都需要有2-3年的租房期，少部分一毕业就买房的“毕房族”，需要两年新房交付期，绝大多数“毕租族”可能需要更长的买房奋斗期。因此，这里潜在的租房市场很庞大，这些庞大的年轻刚需恰恰就是公寓租客的最主力的客源。

置业顾问黄卉：

值的关注的是，距离项目不远的“南京外国语学校雨花国际学校”与前期公开了规划设计方案批前公示，公示显示该学校规划小学8轨48班、初高中各6轨18班，这样一来，南外雨花国际学校从小学到高中，总共将设84个班。今年全面开建，预计最快明年落成，最多可容纳学生约2500名。

未来学校的开学将带来大量的陪读家庭群体，为附近公寓租赁客群进行补充。南外雨花分校对附近公寓市场的带动效应，仙林南外对仙林大学城租赁市场的带动可以作为一个参考。

5堪比豪宅的高端品牌配置

置业顾问黄卉：

在装修方面，紫悦广场公寓引进了众多堪比河西华新城、海玥名都、仁恒江湾城等高档住宅的高端品牌配置。

以厅房系统、厨房系统、卫浴系统三大系统、30项精工，带给住户豪宅的居住感，产品品质的优越性，将给业主减少不必要的出租烦恼。

紫悦广场精装品质介绍可参考阅读：解密|“投资”买房，选精装还是毛坯好?里面门道太多了

637-43㎡的小户型为主

置业顾问黄卉：

紫悦广场项目以37-43㎡为主，其中：37-43㎡的户型占86%;76-86㎡的舒适型公寓;少量96㎡的小三房公寓，总共有11个户型可供选择，满足多种购房需求，既方便年轻人以较低的成本在主城安家，又能满足三口之家、三代同堂的居住需求。

而且小户型公寓不但能确保今后的可居住性，低总价使其租金回报率也有所保障。

7总价百万入住城南核心区域

置业顾问黄卉：

目前项目价格需要等待销许批复才能确定，具体价格尚未公布，目前可以参考项目对面的雨花客厅最新一期推盘房源售价约23600元/㎡，总价方面，预计43㎡户型在100万左右，37㎡户型将控制在100万以内，适合很多中小投资客。

辉哥：

一般购买商业性质的公寓，贷款首付比例为50%，贷款利率上浮10%。根据7月18日最新摸底调查，南京已有8家银行房贷利率上浮，其中广州银行与招商银行首套房房贷利率上浮10%;交通银行新房首套房房贷利率上浮5%，二手房上浮10%;工商银行、民生银行、南京银行首套房房贷利率上浮5%;中国银行、农业银行新房首套房基准利率，二手房上浮5%。在房贷方面，公寓和住宅之间的差距逐渐缩小。

8老南京更为熟悉的本土品牌国企

置业顾问黄卉：

紫悦广场是由深耕金陵25年的南京建发精心打造，作为一家本土品牌国企，南京建发连续8年蝉联全省房地产开发50强企业，当选南京地产品牌企业、南京诚信开发商、最具品牌影响力房企等，更先后荣获全国五一劳动奖、中国土木工程詹天佑奖、鲁班奖等。打造了众多同时期板块标杆建筑，明城墙下台城花园、玄武湖畔湖景花园、百家湖佳湖绿岛、龙江汇贤居、溧水蓝湖西岸、紫金山脚下的紫庐、紫园、秦淮水岸的佳日雅苑、善水湾花园等。

9绿城物业+未来域托管

置业顾问黄卉：

后期物业上，紫悦广场聘请的物业公司是拥有国家一级物管资质、拥有丰富管理经验、连续7年业主满意度排名第一的绿城物业为项目提供物业管理服务。

绿城本身是做豪的，也是做豪宅物业的，未来也将为紫悦广场提供的与居住体验相匹配的物业服务。

在后期托管上，紫悦广场引入了专业的综合性资产运营管理服务商——未来域，根据客户需求，提供全面的生活服务和租赁等资产管理服务，始终遵循高规格的服务标准，确保入住无忧、保障稳定收益。

10好产品会溢价，租金更有保障

置业顾问黄卉：

根据周边很多中介公司的反馈的消息，项目周边一些2000年以前的老旧公寓，面积在30-40㎡左右，普通装修，租金约2500元/月，紫悦广场项目预计2019年交付，预计租金将不低于3000元。

辉哥：

好产品会说话，好产品会溢价，以好产品著称仁恒江湾城就是最好的例子。加之如今，高端消费成为趋势，市场不缺高端消费力，缺的是相对应的好产品，未来，高端公寓不缺租客，缺的是让租客愿意消费的好产品。