在季节性因素和一二线市场不振的双重影响下,热点城市楼市调整态势愈加明显。限购、限贷、限价、限售、限商……随着中国楼市进入“五限时代”,房地产交易量终于应声而落,房价也逐渐趋于理性。与此同时,新一轮的楼市分化也迎来了新的周期——一二线城市在政策的调控下开始降温,三四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。安居客日前发布的《2017年7月国民安居指数》,也印证了楼市分化后的市场现状。

　　房价增速趋缓,三四线城市涨幅居前

　　安居客房产研究院重点监测的全国46城数据显示,新房均价相较6月上涨了2.77%达到了17657元/㎡,二手房均价则上涨了4.71%达到了16512元/㎡。房价环比上涨城市显著减少,6月新房房价环比上涨的有38城,二手房有37城,7月则骤降至28城和30城,分别减少了10城和7城,政策调控引发的房价降温已初现效果。

　　城市房价环比涨幅TOP5中,洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度,排在江门、南宁之前。相较此前,三四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。

　　值得关注的是,此前楼市最热的一二线城市房价开始趋于理性,包括厦门、南京在内的城市在7月更是呈现出了房价环比下降的情况。天津6月时新房和二手房房价分别为22339元/㎡和24941元/㎡,7月时则跌至21666元/㎡和24811元/㎡。即便是四大一线城市中的上海,7月53203元/㎡的二手房房价同样要低于6月时的53343元/㎡。

　　随着调控政策的相继执行,一二线城市的找房热度也有所降温。在7月找房活跃城市排行榜中,以北上广深为代表的往期热点城市,都出现了不同程度的下降。而包括昆明、海口、包头、潍坊在内的四座中小城市的活跃度上升超过5%,居于前列。

　　此外,一二线城市7月的成交面积也环比下降。其中,北京成交面积23.9万㎡,相较6月跌幅约6.27%;南京成交面积64.1万㎡,跌幅约12.67%;广州成交面积达46.7万㎡,跌幅高达36.8%。

　　对此,安居客房产研究院首席分析师张波认为,从数据看7月楼市已然步入“淡季”,房价还在上涨的是洛阳、福州、太原等非一二线重点城市。7月楼市政策在租房层面着墨较多,但明显对于楼市交易市场也起到了心理抑制作用。

　　政策环境趋于平稳,购房者可理性出手

　　另外值得一提的是,7月安居客平台上的购房者和经纪人在市场信心方面,有着截然不同的表现。从用户的角度来看,购房者信心持续衰减,7月信心指数相较6月环比下降了1.3%。

　　随着楼市政策逐渐进入平稳期,不少用户对政策和房价走势的判断已经发生改变。认为政府还将继续出台政策、限制房价上涨的用户比例呈现出了逐月递减的趋势。用户普通认同政策对房价的抑制作用,仅有38%的用户认为今年房价的涨幅还将在10%以上,相较于6月时的50%差距明显。

　　张波表示,热点一二线城市的供应量和成交量还将持续走低,预计8月楼市的热度并不会比7月更高。值得一提的是,国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌、全国楼市分化的新形势,都将会对未来楼市形成交叉性的深远影响。

　　不过经纪人的信心指数相比6月时的107.7逆势上涨3.1%几乎达到了111。其中,近7成的经纪人对于今年的楼市保持观望态度,认为今年的房价仍有一定的上升空间。超过6成的经纪人表示,今年房地产市场的需求量或将继续看涨。不难看出经纪人大多都在观望着即将到来的“金九银十”对整个楼市的影响。所以对于购房者而言,有购房需求的用户不妨赶在“金九银十”的传统旺季前出手抄底。

　　从企业销售情况来看,多数房企的业绩较6月环比下降,TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。但1-7月累计销售金额好于去年同期,有行业内分析人士认为,今年全年房企销售额仍有望继续再创新高。