东莞两天内“无理由退房”、天津取消“只租不售”……2019各地楼市政策变化释放了哪些信号？

　　2019年伊始，楼市在经历了2018年“史上最严调控”后，似乎有松动迹象。近半个月内，先后有天津、北京、广东东莞和广州等多个城市“因城施策”，针对当地房地产市场，分别在公司买房、土地市场、市场管理、人才引进等不同方面进行了政策调整。

　　有人认为，这是楼市松绑的信号，楼市的春天就要到了。但也有人认为，这只是个别城市的微调，并不适用于其他城市，楼市政策整体上还是从严为主。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱曾公开表示，今天很多城市已经不用限价了，适度的放松，对部分城市是有必要的。因此，他认为今年“四限”放松有望。

　　今年的楼市政策导向如何，一时之间成了众人关注的焦点。

　　东莞首例“无理由退房”

　　1月11日，广东东莞市住建委正式出台了全国首例 “无理由退房”新规，将从3月1日起开始执行。

　　新规规定，购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，开发商应当解除认购书并退还定金。

　　对于推出这个政策的原因，东莞市住建局称，在2017年东莞市购房纠纷当中，有40%的纠纷是买房人心生悔意要退房，而开发商不答应造成的。为此，更新买房认购协议版本，推出官方的“反悔期”，有利于保护买房人权益，更能有效化解买卖纠纷。

　　不过，如果超出了“反悔期”，购房者就不得以不了解合同内容为理由要求解除认购书。

　　此外，新的认购书还规定了几种比较具体的情形，例如，开发商在购房者支付认购定金之日起至认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，开发商应当向购房者双倍返还定金。再如，购房者未在约定的期限内与开发商签订《商品房买卖合同》的，开发商有权解除认购书，购房者已支付的定金不予退还;开发商未在约定的期限内与购房者签订《商品房买卖合同》的，购房者有权解除认购书，开发商双倍返还购房者已支付的定金。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者表示，此类政策规定实际上是对冲动性购房的一种权益保障。其本身是房地产交易秩序规范的一项措施，有利于市场交易秩序的稳定以及形成更稳健的买卖关系，并不涉及政策的松紧。

　　天津首例“只租”改为可售

　　1月10日，天津市也发布一则重磅消息，四宗“只租不售”的租赁型土地取消了“不允许出售，仅允许出租”的条款，允许建成后的自持租赁住宅对外出售。

　　据悉，公告所涉及的滨开(挂)2012-13、14、15、16号四个地块，由2012年11月招商蛇口与当地一家国资背景企业共同摘得，总价约4.5亿元。当时的出让公告中规定：该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租，如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的，须经天津经济技术开发区管理委员会批准，严格按照相关程序办理。

　　事实上，“只租不售”的租赁型土地早已在全国范围内兴起，其初衷更多也是为了限制地价。天津此次更改土地性质的动作系全国首例，让不少持有此类土地的开发商看到了希望，因此被不少业内人士认为，是土地市场松绑的信号。

　　某房企投资中心负责人向《国际金融报》记者表示，2019年伊始，大多数房企都需要进行大规模“补仓”。但过去一年来，在持续严厉的调控打压下，房企的拿地积极性下降，土地市场交易明显降温，而“只租不售”的自持物业又会拖慢回款节奏，房企拿地就会更加审慎。

　　严跃进认为，2018年全国土地市场的一个关键词就是“流拍”，这为地方政府带来了很多压力。此类政策的出现，预计会使后续土地市场的严苛限制减少，比如限地价、限房价、租售条款更加灵活，配建约束减少等。

　　不过，同策咨询研究中心总监张宏伟并不这样认为。在他看来，此次调整应是基于项目本身情况所作出的决定，属于个案，很难演变成一种趋势，因此对于全国土地市场的影响十分有限。

　　北京未设限价条款

　　与天津情况类似，北京也有新的动作。

　　1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年第一次土地使用权出让预申请公告。其中，位于北京朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

　　2016年起，北京提出“限房价、竞地价”的土地出让方式，即在土地出让前，就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。此后，北京出让的大部分地块，都采用了这种方式。

　　因此，此次两宗地块出让规则的变化，在一些业内人士看来，同样属于减少出让土地限制的行为，对于提振土地市场乃至房地产市场都有着积极的推动作用。

　　不过，有房企内部人士指出，在土地出让规则中不实施限价，并不意味着销售环节就可以随意定价。按照现有规定，开发商在项目定价中，需参照自身的成本以及周边同类项目的价格。如果企业定价过高，就不会通过预售证的审批。因此，此次调整同样只能理解为个案，并不能理解为楼市松绑的征兆。

　　广州人才落户条件放宽

　　此外，广州新一轮迁入户政策即将启动。

　　在1月11日举行的广州市政府部门2019年第一场例行新闻发布会上，全新的“1+1+3”入户政策体系公布，新政在引进人才入户、积分入户等方面都有了新的变化。今后入户广州，不再将符合计划生育政策作为前置条件，学士、硕士、博士等学历类人才入户年龄将比之前放宽5岁。

　　严跃进认为，此次放宽引进人才入户的年限限制，虽是户籍方面的政策内容，不属于楼市政策放松的内容，却有类似的效应，对于人口流动和购房需求释放等也有直接或间接的影响。预计2019年户籍制度改革方面会进一步松动，使得此类城市潜在购房需求继续上升，进而有助于带动市场的交易。

　　苏州、海口加码调控

　　然而，2019年伊始，亦有不少城市有加码调控的动作，例如海口和苏州。

　　1月8日，海口市人民政府下发通知，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。再次加码海口楼市调控政策，以“防止房价大起大落”。

　　苏州市住房和城乡建设局也于日前下发通知，决定于2019年1月起至4月，利用100天时间，深入开展以“全面排查清理、突出重点整治、严抓严管整改落实”为主题的“房地产经纪机构乱象整治百日行动”，重点整治“红顶中介”、打击规避限购政策的灰色产业链等活动。

　　这些动作在一些业内人士看来，是对于近期“楼市松绑”言论强有力的反击，无论是暂停企业购房，还是市场整顿，都表明了市场坚决不放松、从严治理的决心。

　　当然，也有业内人士持不同看法。严跃进向《国际金融报》记者表示，限制企业购房，是出于打补丁目的，此次政策对购房资格做出了更严格的限定，旨在维护市场秩序。整顿市场同样如此，只是为了进一步规范和稳定市场，这和当前政策放松的大基调并不矛盾。

　　不过，在张大伟看来，从过去十几年房地产市场调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策。只要信贷政策不出现明显变动，即便局部市场释放一定的宽松信号，但其对楼市的影响或将有限。从各地政策内容看，2019年房地产调控的方向依然是从严为主，只有之前调控政策过于严厉且房价未涨的城市，会有松动的可能性。

　　(国际金融报报记者 张志峰)